一、全球城镇化发展进程解析

人类城镇化进程大致可分为三个阶段。

第一阶段是工业革命前的城市发展，从5500年前世界四大古代文明到18世纪中叶工业革命兴起，5000多年中，人类城镇化水平仅增长了3个百分点，世界城镇人口大约250万人。期间出现了40万人口的雅典古城、100万人口的罗马古城、100万人口的西安古城和70万人口的北京元明都城等人类农业文明时期的最具代表性的城市。

第二阶段是工业革命后建立在早期工业化基础上的世界局部城市化发展阶段。工业革命开启了工业化推动人类城镇化的历程，工业化推进的城镇化进程主要发生在西欧和北美等世界的局部地区。据统计，从1750年到1950年的200年间，世界城镇化水平提高了26个百分点，从3%提高到29%左右，这个时期最大的成就是，西欧和北美少数国家完成了高度城镇化的历史任务。

第三阶段指二战结束至今的全球城市化阶段。从1945－2012年不到70年的时间，世界城镇化水平从29%提高到51%，提高了22个百分点，完成了城镇化过半的伟大历史创举，人类进入普遍繁荣的城镇时代。

二、中国的新型城镇化

中国的城镇化进程大致也可以看做世界城镇化发展进程的一个缩影，只是由于经济、社会、科技、人文等若干发展因素的影响而在时间和进度上与其他国家略有不同。中国的城镇化进程大体上可以划分为三个时期。

在新中国成立之前，我国城镇的诞生最远可以追溯到夏商时代，人们摆脱了群居的部落式生活，定居在特定的区域从事着农耕和手工业。随着社会文明的进步和手工业的发展，唐、宋、元、明、清时期出现了更多更大规模城镇，由于受手工业发展水平所限，这些形成的城镇对于人口容纳能力较小，相对较大规模的城镇所容纳的人口大约在百万左右。

鸦片战争之后随着西方工业文明的导入，中国才兴起了近代城镇化进程的萌芽。新中国成立之后，随着计划经济的实施，人口流动和城镇的发展相对缓慢，虽然有一定意义上的城镇发展但是受多种因素所限，城镇化进程仍十分缓慢。改革开发以来，随着市场经济的实施和对外交流的加强，我国综合制造能力显著提升，伴随而来的就是城镇规模的扩大和发展，大量的农村人口涌入城镇，城镇化率从1949年的10.64%发展到2016年的57.35%，发展十分迅速。

近代以来中国的城镇化发展水平相较于西方发达国家，整体上还比较落后，更多的城镇化发展停留在城镇发展规模上，而非城镇化发展的质量上。在城镇化进程中，土地城镇化大于人口城镇化、东部沿海地区城镇化大于西部地区城镇化等问题长期存在。

三、城镇化的动因以及与房地产业的联系

当我们了解全球和中国的城镇化后，我们可以得出一个结论那就随着产业的发展，人口逐步向城市流动并集中，这种流动和集中导致了中国城市中房地产供应不足而导致房价上涨。由此可见中国房地产的兴起源于中国城镇化的进行。而这种城镇化的进行又离不开产业的升级与发展。无论是在全球还是在中国，每一次产业革命都会拉动全球人口的一次城镇化进程，同时也正是由于城镇化率的高低，区分出世界城市的等级。

为什么产业革命与发展会拉动人口向城市聚集？产业革命必然带来劳动生产率的提高，随着劳动生产率的提高，农业对于人口就业固化的作用降低，人口必然向更高生产效率的城市迁移。说白了就是随着农业劳动生产率的提高，农村富余劳动力必然向城市进发，寻求更多的就业机会和劳动报酬。原来10亩地3个人种，现在10亩地农业机械化只需1个人，剩余的2个人必然要寻求其他工作机会。

富余劳动力进城后，必然导致部分人口城市化，也就说部分人口留在城市做市民。做了市民之后，就会产生居住、教育、医疗需求，当然我们要根据这种需求的强度来进行地产项目类别的选择。比如2000年-2010年最大需求是进城后的居住需求；从2010年开始第一代进城人员子女教育需求逐步显现出现了“学区房”；从2017年开始，中国人口红利逐步消退，老龄化成为未来的主要需求，因此从2017年我们可以看到“大健康”“养老地产”的兴起与发展。

四、新型城镇化与中国的房地产

就在前不久网上有这么一个观点叫做“投地产就是赌国运”，我觉得在这其中当然有媒体吸引眼球的夸大做法，但是房地产行业的兴衰与中国的城镇化进程是紧密相连的。与其说投地产是赌国运，个人觉得可以换一种说法，那就投地产就是赌产业。一个区域只有产业发展了，才能够给政府带来税收、GDP、就业、基础设施、城市形象，一个区域只有产业发展了，才能够给市民提供就业机会、劳动保障、发展环境、高效率生活条件。因此房地产赌的是中国产业转型升级能否成功？万科有一个著名房地产投资土地选址模型PIE模型，展开来就是Population 人口\I Investment 基础设施\E Enployment 就业，这三个指数，如果一个区块具有人口净流入、基础设施投资、就业环境，那么这个区域就是万科进行房地产刚需户型开发的理想区块。“

因此房地产业与中国产业转型升级息息相关，不可分离，传统模式的拿地-开发-买房-再拿地-在开发-再买房的模式不可持续，这一点从2017年中央加强对地方政府债务管控和2014年新预算法中对于土地出让金统一纳入基金性预算收入可以看出。地方政府必须进行城市发展模式的转变，而这种转变恰恰催生出房地产转型的新业态-产业+地产=产业地产（城市综合开发与运营）。

2018年将是中国城镇化常住人口城镇率到2020年能否达到60%，户籍人口城镇化率2020年达到45%的关键之年，房地产业只有顺应产业发展趋势进行布局才能够在这一轮户籍人口城镇化红利中获取自身的发展红利。

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作者清泉石2007年毕业于哈尔滨工业大学，后加入到国内最大的从事城市综合开发的央企从事产业地产开发，十余年产业地产全生命周期操盘经验，拓展国内城市综合开发项目30余个，项目拓展政府谈判经验丰富。先后全生命周期实操3个投资超百亿元大型城市综合开发项目（京津冀、长三角、珠三角区域），擅长特色小镇、总部经济、物流新城、智慧城市、军民融合、生命大健康、养老类产业地产开发全流程模式设计。2013年在产业地产开发理论领域首创新型城镇化实践模型（新华社瞭望周刊）和产业地产中产业规划定位与空间规划的里昂惕夫产业关联定位模型（中国城市规划年会2013年）。2013年中央正式推广PPP模式在基础设施和公共服务领域应用，清泉石结合十年的PPP模式城市开发经验，率先发表了国内城市综合开发系列PPP模式实操文章，成为国内城市开发PPP模式推广应用标准流程。先后为国内大型央企中国建筑、中国中铁、中国葛洲坝、中国电建、中交集团、中信集团、中国中冶、招商局集团和国内大型房企万科集团、碧桂园、华夏幸福基业、河北东旭、隆基泰和进行城市综合开发运营咨询服务。