2024年11月25日，成都举办了以“投融资公募REITs与资产盘活”为主题的项目培训会，主办方为中铁城投，会议特邀北京山禾不动产的郭巍老师主讲。此次会议旨在为相关行业从业人员提供关于REITs（不动产投资信托基金）和资产盘活的最新理论与实践经验，尤其在中铁城投等大型企业的背景下，如何高效运用这些工具，推动项目投融资的顺利实施。

一、投融资公募REITs的概念与发展

公募REITs，即公开募集的房地产投资信托基金，是一种将资本市场与不动产市场结合起来的投资工具。它通过向公众募集资金，将资金投资于具有稳定现金流和增值潜力的房地产项目，并通过证券化方式进行流通交易，最终为投资者带来回报。

公募REITs自2018年在中国试点以来，逐渐成为一种重要的资产证券化工具，广泛应用于商业地产、基础设施项目以及物业资产等领域。REITs的引入，为房地产行业注入了新的活力，提升了资本市场的流动性，减少了传统房地产开发模式的资金压力，也为企业实现资产盘活提供了新的思路。

二、资产盘活的必要性与方法

资产盘活，简单来说，就是通过合理的财务管理、资本运作等方式提升企业资产的流动性和利用效率。在房地产行业，尤其是对于大型房地产开发商来说，如何有效盘活企业的存量资产，减少负债风险，提升资本利用效率，成为了企业战略管理的重要一环。

在郭巍老师的分享中，提到资产盘活的几种常见方法，首先是通过资产证券化，特别是REITs，进行资本市场融资，将资产的现金流提前释放，进而获得新的资金支持。其次，利用资产重组、股权转让、合作开发等方式，提高资产的使用效率并优化资本结构。

对于企业而言，如何灵活使用这些工具，实现资源的最优配置，是提升竞争力和财务健康的关键。

三、投融资公募REITs与资产盘活的结合

郭巍老师在演讲中深入分析了投融资公募REITs与资产盘活的紧密联系。以中铁城投为例，该企业通过REITs实现了多个项目的资产证券化，成功盘活了大量的存量资产。这一过程中，REITs不仅帮助企业引入了新的资金，还通过资金流动性提升了项目的整体收益，减少了传统开发模式中可能出现的资金风险。

在具体操作中，REITs作为一种金融工具，能够将企业的长周期、低流动性的房地产资产转化为高流动性、短期回报的投资产品，这对于那些面临资金压力的企业尤其重要。通过REITs的引入，企业不仅能够减轻资金负担，还能够将盘活的资金投入到新的开发项目中，实现资金的良性循环。

四、项目投融资培训的重要性

本次会议的一个重要议题就是“项目投融资培训”。随着REITs等创新性金融工具在中国市场的逐步推广，投融资的复杂性和专业性也日益增强。如何在快速变化的市场环境中把握投融资机会，已成为企业战略决策的重要组成部分。因此，针对企业高层和专业人员进行系统的投融资培训，尤其是针对公募REITs的操作与资产盘活的技巧，具有非常重要的现实意义。

郭巍老师提到，项目投融资培训不仅仅是对工具本身的学习，更多的是提升从业人员对市场趋势、资金运作方式、风险控制等全方位能力的掌握。通过这样的培训，企业能在复杂的投融资过程中保持灵活应变的能力，避免过度依赖传统融资方式，逐步适应并利用新兴的金融工具。

五、面向未来：REITs与资产盘活的前景

随着政策的逐渐放宽和市场环境的成熟，公募REITs作为资本市场的一部分，其前景不可小觑。未来，更多的房地产企业将依靠REITs等创新金融工具来实现资产盘活，进一步推动产业升级与资源优化配置。

同时，随着金融市场的持续发展，资产证券化的多元化也为企业提供了更多选择。从长远来看，REITs的创新模式和企业资产的盘活方式将进一步影响整个房地产行业的资本结构与发展轨迹。企业如果能够在早期就抓住这一趋势，并通过培训提升内部人员的投融资能力，将能够在未来的竞争中占据更有利的位置。

六、总结

总之，投融资公募REITs和资产盘活不仅是现代房地产行业发展不可忽视的重要手段，而且通过有效的培训，能够帮助企业更好地理解并运用这些工具，为企业提供可持续发展的资金支持和资源优化方案。中铁城投通过本次培训，进一步加强了业内人员对REITs操作和资产盘活的理解，为未来的项目投融资奠定了坚实的基础。