【考察背景与主题】

2025年2月25日，北京成都城投集团旗下城投置地、城投数智公司联合考察组赴北京山禾不动产管理有限公司，围绕"新型城镇化背景下的城市更新投融资模式创新"主题展开深度调研。此次考察聚焦专项债策划、EOD模式应用、存量资产盘活三大核心课题，旨在为成都重点推进的城中村改造、保障房建设等项目寻求系统性解决方案。

【专业课程内容解析】

在为期两天的考察课程中，山禾不动产技术团队通过"理论+案例+沙盘推演"三维教学模式，系统呈现了四大模块：

1. 政策研判模块：结合2024年新出台的《城市更新行动实施细则》，解析专项债额度争取的"窗口期策略"，并分享合肥骆岗公园等3个EOD项目入库经验。
2. 投融资工具箱：拆解TOD+产业导入、存量资产ABS、社区微更新PPP等12种创新模式，重点剖析苏州古建老宅"使用权+经营权"分离改革案例。
3. 全流程风控体系：展示自主研发的"城市更新项目经济测算模型"，通过北京分钟寺地块改造等实例验证数据穿透能力。
4. 长三角实践专题：解密其运营的共享厂房平台如何实现亩均税收从15万到82万的跃升，以及产业招商"精准匹配算法"的底层逻辑。

【实地考察重点】

考察组实地走访了山禾参与策划的北京首钢园六工汇项目，该项目通过工业遗存改造与冬奥IP结合，实现年客流量380万人次，项目IRR提升至12.7%。技术团队现场演示了空间活化过程中的成本控制策略，包括钢结构加固的模块化施工方案，使改造周期缩短40%。

【甲方深度反馈】

城投置地投资总监王宇在交流中表示："山禾展示的南京江北新区保障房'投建运'一体化案例极具启发性，其将15%配建面积转化为社区养老综合体的思路，对我们破解保障房资金平衡难题提供了新路径。"考察组特别关注到山禾在专项债"借用管还"闭环管理方面的47项风控节点，认为其可视化管理系统可有效提升资金使用效率。

城投数智公司总经理李薇指出："通过沙盘推演，我们验证了成都火车北站TOD片区改造的3种资金组合方案，山禾提供的‘现金流压力测试工具’能精准识别项目第5-8年的偿债风险期，这对智慧城建系统开发具有重要参考价值。"

【合作价值共识】

双方在产业资源导入方面达成战略合作意向。山禾运营的长三角招商资源库涵盖8600家高新技术企业，其"产业迁移预警系统"可提前6个月预判企业扩产需求，这与成都城投正在构建的智慧招商平台形成互补。城投置地计划引入山禾的共享厂房招商模式，试点打造成都首个"工业上楼"示范园区。

【考察成果与行业启示】

本次考察印证了城市更新从"开发模式"向"运营模式"转型的必然性。山禾不动产十年积累的"政策解读-模式设计-资源嫁接"三维能力，特别是其持有的5项甲级资质支撑的全流程服务能力，为地方城投转型提供了可参考范式。值得关注的是，其将工程咨询与数字技术深度融合的创新实践，如基于BIM的改造方案比选系统，正在重塑传统城建咨询服务形态。

在新型城镇化进入精耕细作阶段的当下，此次京蓉两地专业机构的思维碰撞，不仅为具体项目落地提供了技术支撑，更揭示了城市运营商必须构建"资金筹划+产业运营+数字赋能"的复合型能力体系。随着后续专项债资金监管趋严与REITs扩容政策落地，这种贯穿项目全生命周期的专业服务价值将愈发凸显。