截至2018年三季度，全国政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目管理库中累计项目数8289个，投资总额12.3万亿元。从三季度管理库环比新增项目数前三位的是城镇综合开发、生态建设和环境保护、水利建设，分别是1615亿元、372亿元、305亿元，管理库累计项目总数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发，合计占管理库总投资的72.2%。

从上面财政部PPP中心披露的2018年3季度PPP项目信息数据分析，其中城镇综合开发项目的环比新增投资规模要远远大于生态环保与水利建设项目，甚至是后两者合计投资总金额的两倍不止。

2013年11月份十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次明确提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营以来，政府和社会资本合作模式在全国范围内应用广泛并通过吸收、消化国外PPP模式经验的基础上提出了很多PPP模式创新。这其中PPP模式在城镇综合开发领域的应用无论在数量和规模上都远超国际水平，同时又得到了很多创新性的应用子模式。

笔者自2008年起在国内某大型央企从事以企业为主导进行的大型综合区域综合开发业务，先后在国内的环渤海、京津冀、长三角、珠三角都进行了大量的区域综合开发项目，十年间运用的区域操作模式基本都是通过与地方政府合作的方式进行区域综合开发，其中包括一二级联动模式（锁定价格、收益分成）、企业完全主导、委托运营、政企合一模式、PPP模式，结合自身经验粗浅的谈一些目前关于国内城镇综合开发业务的PPP模式应用特点。

PPP模式全称政府和社会资本合作模式，当然国内目前关于PPP模式的叫法又有很多创新，PEP模式或PSP模式等，关于采取哪种叫法笔者还是遵循财政部提出的这个PPP模式，第一可以和国际惯例保持一致，第二任何一个模式都会根据应用国家和时间点的不同而有所创新，甚至很多创新模式已经延伸出更多含义，但出于遵从模式初创的本意，我们不宜过多的原创，可以在模式项下再做具体模式延伸，比如TOD模式等等。

PPP模式是应用与基础设施与公共服务类的交易模式，更多的事通过特许经营、政府购买服务和股权合作的方式而进行的具有一定公益属性的操作模式。因此商业类和盈利性过重的项目不宜采用PPP模式，但PPP依旧是一个模式，一个模式只有和一个具体的项目结合到一起，才能发挥真正的作用，而城镇综合开发类项目从其开发特点上就与PPP模式有着天然的属性契合。笔者总结有以下三点：

第一、城镇综合开发类项目开发时间周期长与PPP模式契合，区域开发有自身的区域成长模型，包括成型期、成长期、成熟期、后成熟期，这是区域开发的基本理论与基本规律，我们无法否认。一般城镇综合开发项目持续都需要10-30年时间，这点我们可以参照招商蛇口开发区、苏州工业园甚至上海浦东、北京亦庄的开发过程。

第二、城镇综合开发类项目涵盖的开发内容与PPP模式应用类型契合，城镇综合开发类项目中基础设施、公共服务、物业服务都与PPP模式应用的范围相契合，因此从应用领域来看与PPP模式契合。

第三、城镇综合开发类项目强烈的依赖于政府方的职能，而政府在城镇综合开发领域与企业开发存在优势互补，因此PPP模式能够有效提高区域开发效率。

四年来PPP模式在城镇综合开发领域中应用规模、金额、地区数量都呈现了爆发式的增加，那么PPP模式在与城镇综合开发模式契合的基础上，在实践中的应用如何以及合理性如何，笔者通过多年的实践经验有如下思考。

目前国内城镇综合开发PPP协议的合作内容大多包括以下几个方面：

1、基础设施、公共设施建设

2、土地整理服务

3、产业发展服务

4、规划设计咨询服务

5、运营管理维护服务

6、非经营性公共设施物业服务

这个服务内容符合城镇综合开发业务的特点与赢利点，通常的城镇综合开发业务主要赢利点分为规划设计咨询合理利润、工程施工利润、后续市政运营收益（水、电、气、暖、广电、网络、管廊）等。但其中第三类产业发展服务的合作内容通常对于非区域开发、产业地产开发、小镇开发、城镇综合开发类从业者首次接触会感觉到陌生，从笔者从业经验和公开资料分析。

产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务，其服务成本也是以上述服务成本的累计叠加计算得出。

因此其以PPP模式的付费应采用成本加合理收益的方式进行计量。在这其中产业定位、产业规划、城市规划的服务成本设计单位有合理的收费标准和计价方式，但招商引资、投资服务的成本更多的依靠的是SPV公司的实际发生成本进行核算。从PPP模式的公益性角度分析，产业发展服务在PPP模式中的收益应保持合理水平，只有这样给公众或者政府提供的公共服务产品才具有公益类的属性。

但从目前PPP模式在城镇综合开发类项目的应用来说，招商引资和投资服务的成本无法统一，同时又存在因区域属性的不同而成本不一的情况，很难核算成本，大部分的付费方式都是通过入区项目当年新增落地投资额的一定比例进行核算，因此在付费方式和标准上与PPP模式的存在一定差异，第一PPP模式操作的项目付费包含可用性付费和绩效付费，可用性付费的具体结算标准更多的依靠的是工程总投资的摊销加合理收益的方式处理、绩效付费更多考核的是运营成本与运营收益。

入区项目当年新增投资额作为产业发展服务费的付费标准与PPP的成本加收益的核算方式无法进行统一，从笔者的从业经验来看，招商引资更多是借助产业转移、产业升级与城市产业配套的方式进行，招商人员的绩效奖励、产业信息与数据的挖掘、股权的配套投入构成了招商引资的主要成本，区域不同其成本核算无法统一，这对未来的城镇综合开发类PPP模式实施会增加一定的考核风险。

从某上市公司公开数据分析，其2018年主营业务（分行业）中的产业发展服务营业收入与营业成本如下：

从其公开数据分析，营业收入与营业成本之比为5-10倍。

合理的产业发展服务收费标准应更多的与地方经济发展的税收、就业、土地增值、GDP、产业升级效果挂钩（包括产业发展的科研投入）。

随着中国农村劳动生产率的提高，农业人口向城市转移进程步伐的加快，城镇综合开发业务必将成为承载人口转移、解决城镇化过程中产业发展与人口就业的重要途径，PPP模式必将成为城镇综合开发业务的主要模式和途径，城镇综合开发作为区域开发的一个围观载体，也是经济发展的主要承载体，在未来中国城市发展中势必承担更多的功能。